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温州市人民政府办公室关于进一步加强小微企业创业创新园建设管理的通知
时间:2017-09-20 来源:市经信委 字号:[ ]

温政办〔2017〕74号


各县(市、区)人民政府,市各有关单位:

为进一步加强小微企业创业创新园(以下简称小微园)土地出让、建设、运营、入园和退出全过程管理,促进我市小微园市场健康发展,切实为小微企业发展营造良好的环境,经市政府同意,现就有关事项通知如下:

一、加大政府投资建设小微园力度

各地政府要切实履行小微园建设主体责任,加大政府投资建设小微园力度,增强市场调控能力,新三年小微园建设计划中各地政府自建自持(含委托代建)小微园面积比例原则上不低于50%。

鼓励各县(市、区)政府(省级产业集聚区管委会)指定国有独资性质的企业开发建设小微园并以出租方式运营,其对应的土地可以作价出资方式供应。土地作价出资额须经中介机构评估后由属地国土、财政、国资监管、经信等部门联合审定;土地作价出资方案由县(市、区)、省级产业集聚区国土、国资监管部门联合编制并报同级政府(管委会)批准实施;县(市、区)政府(省级产业集聚区管委会)是辖区内土地作价出资的主体,由属地国资监管部门履行出资人职责。土地作价出资工作具体流程由市国土资源局会同市发改、经信、财政、规划、国资等部门另行制定。鼓励市级国有企业利用存量土地开发建设小微园,具体实施方案可报市政府“一事一议”研究确定。

二、规范小微园建设用地出让

(一)加强资格审查。为确保小微园项目开发建设顺利进行,竞买人原则上应以法人身份参与竞拍;竞买人资格由属地政府(省级产业集聚区管委会)进行审查;审查方案应明确审查内容、审查标准、审查机构、审查期限等,并作为土地出让文件附件一并公布。

(二)创新竞价方式。产权开发式的小微园土地出让采用“限地价、竞无偿移交厂房面积”的方式,即在出让过程中,当土地竞价溢价率达到一定比例时(最高不超过50%),则竞无偿移交政府的小微园厂房,移交面积多者中标。移交政府的厂房,产权归政府所有。

(三)加强履约监管。各地政府应与小微园开发单位签订《项目管理合同》,实施履约保证金制度,对开发建设要求、价格限制、企业入园、企业退出等违约责任进行明确约定;对《项目管理合同》履约监管责任不到位的要进行严格问责。履约保证金金额由各县(市、区)政府(省级产业集聚区管委会)自行确定。

三、优化小微园建设项目设计

(一)提升园区品质。鼓励小微企业整合重组入园,合理设置园区规划设计条件,优化小微园建设设计方案,适度降低建筑密度、容积率,优化空间布局和形态,提升园区建设品质,营造安全舒适的园区环境。有条件的地方也可以尝试拟拍土地带设计方案挂牌出让。

(二)提高厂房适用性。小微园建设项目应充分对接入驻企业,根据园区产业定位、项目功能、工艺流程要求设计空间结构,提高园区的行业匹配性。鼓励按照企业需求进行个性化定制,提高园区厂房的适用性。

四、加强小微园销售管理

(一)限房价。各地要本着“保本微利”和“降低小微企业用地成本”的原则,合理确定项目建筑成本以及销售、租赁价格的控制要求,并纳入《项目管理合同》《土地出让合同》进行严格管控。原则上,全市小微园销售均价不得超过2900元/平方米,销售最高价不得超过销售均价1000元/平方米,租赁最高价不得超过每月25元/平方米。

(二)公开摇号销售。各地经信部门要严格按照入园标准对拟入园企业进行审核把关。在近期小微园供不应求的情况下,社会投资主体开发建设的小微园销售须由属地经信部门组织公开报名并对报名企业进行审查,若符合入园条件的企业厂房需求超过可售房源的,则通过公开摇号方式销售;若符合入园条件企业厂房需求少于可售房源的,投资主体须提出申请并报市经信委审查通过后方能自行公开销售。

(三)限转让。入园企业购得小微园厂房后必须自用,未经批准不得转让。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权的,属地政府按原销售价享有优先回购权;如属地政府放弃回购,须经当地经信部门批准审查后方可转让,受让方应符合小微园入园相应标准。

(四)限自持。社会投资主体开发建设的小微园,开发主体自持比例原则上不低于20%且不可销售和转让,自持年限与土地使用权年限一致。

(五)限面积。产权开发式小微园,单个入园(包括出租和出售)企业面积一般最小不得低于500平方米,最大不得超过5000平方米。

(六)加强市场监管。住建部门要会同物价、市场监管等部门加强市场监管,对产权开发式小微园捂盘惜售、散布虚假信息、价格欺诈、哄抬房价等违法违规行为加大查处力度。

五、加强小微园建设保障与运营管理

(一)加强土地要素保障。各县(市、区)政府(省级产业集聚区管委会)要提前谋划下一年度小微园用地计划,在符合城市规划的前提下,优先利用拆后土地及存量低效用地开发建设小微园;优先保障落实小微园建设年度用地计划指标,并加快做地、储备、出让进度,国土部门要加强用地保障服务。

(二)推行专业化运营管理模式。鼓励建立所有权与经营权相分离的经营管理模式,培育一批产权清晰、职责明确的专业小微园运营管理机构。项目开发单位须负责组建管理单位或公开选聘物业服务企业对园区实行统一管理,物业管理用房按照非住宅用房的规定标准予以配置。

(三)建立小微园物业维修金和保修金制度。产权人2人及以上的产权开发式小微园应建立物业专项维修金和物业保修金制度。物业维修资金缴纳标准,按照10-22元/平方米缴存;物业保修金缴纳标准,按照5-10元/平方米缴存。具体金额由各县(市、区)政府(省级产业集聚区管委会)根据小微园土地使用年限自行确定。企业联建式小微园可参照建立物业专项维修金制度。

以上规范小微园建设用地出让、销售管理的限制性规定,各地须在土地出让公告中予以明确,并通过土地出让合同和项目管理合同予以约定,付诸实施。

本通知自2017年11月1日起施行。各县(市、区)政府(省级产业集聚区管委会)根据本通知精神制定具体实施细则。

 

温州市人民政府办公室

                               2017年9月12日

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